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Réflexions, avis et propositions pour l’avenir de la région

Date de parution : 16 novembre 2004

Foncier, habitat et activités (nov 2004)

ceser sante social foncier habitatTrop souvent ignoré, le problème du foncier est pourtant l'une des clés d'anticipation sur l'évolution des territoires. Attractivité économique, pérennité des certaines activités, notamment agricoles, mixité et cohésion sociale, accès au logement, maîtrise des déplacements, préservation des sites en particulier sur le littoral : toutes ces thématiques sont touchées par la question foncière. La constitution d'une offre foncière nouvelle, faisant appel à une meilleure connaissance des marchés, s est un enjeu essentiel pour l'avenir de la région.

 

Le foncier régional est aujourd'hui confronté à plusieurs problèmes :

  • une hausse des prix importante qui pénalise l'accès au logement, notamment pour les ménages les plus modestes ;
  • un étalement urbain qui en est la conséquence première, les jeunes couples cherchant en 2ème ou 3ème couronne des logements à des coûts raisonnables.

 

Cette mutation rapide a des effets "boule de neige" : les agglomérations ont des densités de population jugées faibles alors que, hors de leurs murs, la "consommation" du foncier est mal maîtrisée. Le secteur économique n'est guère mieux loti avec une offre abondante mais inadaptée pour les entreprises, un déficit de m² de bureaux et une pression croissante sur le foncier agricole.

 

 

MIEUX OBSERVER POUR MIEUX ANTICIPER

Aujourd'hui, il reste difficile d'obtenir des données complètes et fiabilisées pour appréhender précisément les marchés fonciers et immobiliers, rendant difficile les stratégie d'actions. Il est nécessaire de récolter tous les éléments existants, de mutualiser les connaissances émanant notamment des notaires, de la Direction générale des impôts, afin de les centraliser dans un organisme tel que l'observatoire régional pour l'habitat. Disposer de la connaissance, en temps réel, des mutations foncières et immobilières, permet d'améliorer la réactivité dans les grandes collectivités.

 

 

UNE MEILLEURE CAPACITÉ DE PLANIFICATION

Utiliser pleinement les nouveaux outils

Il est important de "penser l'espace en général". L'Etat, l'ensemble des collectivités territoriales et les acteurs privés doivent rechercher les synergies dans le cadre des schémas de cohérence et d'organisation territoriale (SCOT). C'est une étape incontournable dans la mise en place d'une politique foncière pour l'aménagement tout comme l'implication des organismes Hlm dans la préparation de ces Scot, des plans locaux d'urbanisme (PLU).

 

Développer la prospection foncière

Développer la prospection foncière dans toutes les structures d'aménagement et encourager fortement l'implantation d'activités dans les petites villes et les pôles secondaires.

 

Développer la compétence "habitat" des structures intercommunales

De nombreux EPCI n'ont pas encore pris la compétence Habitat et encore moins la compétence Foncier. La mise à disposition de compétences techniques fournies par le Département, ou le financement de conseil externes faciliteraient leurs prises de décision.

 

Expérimenter une densification urbaine respectueuse du développement durable

L'étalement urbain a des impacts sur la consommation globale d'espaces et sur l'environnement. La densification et la reconstruction de la ville sur elle-même sont expérimentées en Europe, notamment en Norvège et en Grande-Bretagne, pour atteindre des objectifs de qualité de l'environnement, de diminution de coûts de transport, etc. Même si la densification génère également des dangers, elle mérite d'être encouragée, dans le cadre du développement durable.

 

 

FLUIDIFIER LES MARCHES FONCIER ET IMMOBILIER

Une fiscalité incitative à la construction sur le foncier non bâti urbain

Dans le cadre d'un programme local de l'habitat, il serait utile d'inciter les propriétaires de terrains constructibles à les mettre sur le marché. Seuls seraient concernés les terrains pouvant accueillir 5 logements au moins. Une surimposition du foncier constructible non bâti pourrait être mis en oeuvre, avec période probatoire de cinq ans.

 

Limiter la spéculation foncière en s'inspirant des modèles allemand et hollandais

Les modifications des plans locaux d'urbanisme entraînent parfois des modifications importantes de la valeur des biens. Il serait bon de s'inspirer des mesures adoptées par nos voisins européens pour limiter la spéculation foncière. Aux Pays-Bas, la collectivité est directive et c'est elle qui fixe le prix d'un terrain devenu constructible, suite à une révision de plan d'urbanisme. En Allemagne, le propriétaire d'un tel terrain doit participer au financement des équipements réclamés par la collectivité.

 

Faciliter les dons et legs aux organismes de logement social

Les particuliers propriétaires qui légueraient ou cèderaient à un prix modéré des biens à des organismes de logement social bénéficieraient en contrepartie d'un avantage fiscale (exonération totale ou partielle de taxe foncière sur le bâti d'impôt sur la fortune, etc.).

 

 

DE NOUVEAUX OUTILS D'ACQUISITION FONCIERE

Créer un ou plusieurs établissements publics fonciers locaux

L'établissement public foncier permet de professionnaliser l'action foncière d'une collectivité, en la confiant à des spécialistes de ces questions, et de mutualiser les actions menées par la Région, les Départements, les Communes, les EPCI. Pour être pertinent et efficace, l'établissement public foncier devrait couvrir une zone d'habitat représentant au moins 400 000 habitants.

 

Prioriser des zones sensibles

En raison de son attrait touristique, le littoral de Vendée et de Loire-Atlantique connaît une forte pression foncière immobilière, entraînant des difficultés croissantes pour les habitants des communes concernées ainsi que pour les salariés saisonniers. Un EPF couvrant ces territoires ainsi que les zones rétro-littorales permettrait d'accroître l'offre d'habitat social. Il est également urgent de créer un tel établissement, en partenariat avec la Bretagne, le long de la RN 137, afin d'anticiper les mutations foncières que va engendre la construction du futur aéroport de Notre Dame des Landes.

 

Créer un fonds de gestion et d'investissement pour le foncier

Dans l'attente de la création des EPF, un fonds de gestion et d'investissement pourrait être créé dans une dimension régionale et/ou départementale. Alimenté par des subventions, il financerait les orientations d'une nouvelle politique foncière contractualisée.

 

Relancer les politiques de réserve foncière

A moyen terme, la constitution de réserves foncières au niveau d'un ou plusieurs départements faciliterait la réalisation des projets d'aménagement d'intérêt général. La revente des terrains aux communes et aux aménageurs se ferait à la valeur d'acquisition initiale. Le portage de ces réserves serait limité à 10 ans.

 

Faciliter l'accession sociale à la propriété

Faciliter l'accession sociale à la propriété par le paiement différé du foncier. Le report du paiement du prix du terrain permettrait à l'accédant de réserver ses capacités de remboursement aux seuls emprunts contractés pour le coût de la construction.

 

Renforcer et étendre le droit de préemption urbain

Actuellement ce droit permet aux collectivités d'avoir une action sur le foncier pour réaliser des projets d'intérêt général. En ville, il ne peut s'exercer que dans l'hypothèse de construction de logements sociaux. Il serait opportun d'adopter de nouvelles mesures réglementaires ouvrant droit à de nouvelles formes "pacifiées" de négociation entre la puissance publique et les propriétaires privés.

Cette étude constitue le chapitre 4 de la publication "Bâtir avec et pour les hommes la réussite de l'Ouest" (tome 2).

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